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布局养老产业之行业乱象需整顿,徐徐图进是正途
来源: 36氪时间:2019-11-19点击:164

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北京万科的养老服务业务线被采取了重新梳理,现阶段方案以两大产品线为主——突显专业护理能力的「怡园」和打造睦邻友好关系的「随园」。「嘉园」这一条产品线则与随园合在一起,变为随园产品的「失智专区」。


 怎样变为一个“好生意”

 在张银眼中,养老服务业务现阶段「不是一个好生意」。「生意」指的是有明确盈利模式,能够赚钱,能够复制的业务。

 万科在经过了前期探路之后,渐渐将项目集中到两类模式中:

 城市护理养老机构:相对应的用户主要是半自理和失能失智的老人,对专业的护理康复甚至诊疗有较强需求,对于文娱活动、精神满足的需求较少。

 万科在北京的怡园光熙老年公寓就是此类模式的代表。2016年,北京万科与北控置业采取合作方式,对原项目采取了全面的改造升级,并開始负责具体运营。整个公寓共设有88个房间、100张床位,现阶段东西区都是满住状态。

 这类项目内部的管理相对简单,老人对护理是强需求,对其他服务的敏感度相对低,只需通过管理提升医护比就能够盈利。一般养老机构的医护比在1:2到1:3之间,假如少于这个比例就没法盈利,但万科怡园光熙老年公寓的医护比能够达到1:4。

 但这类项目非常挑地段,对公有诊疗资源的依赖度强。

 CCRC(持续照料退休社区):针对全龄老年提供包括自理、介护、介助,一站式的养老社区。

 北京万科的随园养老服务中心走的是「公建民营」的资产模式,区政府提供地块和建设,万科负责运营,相对轻资产,存在一定缺陷。这类模式并非完全的市场化运作,盈利会受到政策限制,张银说,这类模式北京和各地还在摸索,现阶段没有成规。

 万科北京区域下一步想尝试重资产的运营模式,现阶段正在洽谈的一些养老项目,为未来的市场化运营做准备。

 张银说,养老服务领域还很混乱,有的人想提前圈地的,有的人想以此卖房的,有的人想跑通模式的,「大家都在摸索」。张银说,在现阶段这个时期,万科的目的是锻炼「能力」,有做养老服务的能力,比有多少个项目更重要。



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