北京万科的养老服务业务线被采取了重新梳理，现阶段方案以两大产品线为主——突显专业护理能力的「怡园」和打造睦邻友好关系的「随园」。「嘉园」这一条产品线则与随园合在一起，变为随园产品的「失智专区」。

 怎样变为一个“好生意”

 在张银眼中，养老服务业务现阶段「不是一个好生意」。「生意」指的是有明确盈利模式，能够赚钱，能够复制的业务。

 万科在经过了前期探路之后，渐渐将项目集中到两类模式中：

 城市护理养老机构：相对应的用户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚至诊疗有较强需求，对于文娱活动、精神满足的需求较少。

 万科在北京的怡园光熙老年公寓就是此类模式的代表。2016年，北京万科与北控置业采取合作方式，对原项目采取了全面的改造升级，并開始负责具体运营。整个公寓共设有88个房间、100张床位，现阶段东西区都是满住状态。

 这类项目内部的管理相对简单，老人对护理是强需求，对其他服务的敏感度相对低，只需通过管理提升医护比就能够盈利。一般养老机构的医护比在1：2到1：3之间，假如少于这个比例就没法盈利，但万科怡园光熙老年公寓的医护比能够达到1：4。

 但这类项目非常挑地段，对公有诊疗资源的依赖度强。

 CCRC（持续照料退休社区）：针对全龄老年提供包括自理、介护、介助，一站式的养老社区。

 北京万科的随园养老服务中心走的是「公建民营」的资产模式，区政府提供地块和建设，万科负责运营，相对轻资产，存在一定缺陷。这类模式并非完全的市场化运作，盈利会受到政策限制，张银说，这类模式北京和各地还在摸索，现阶段没有成规。

 万科北京区域下一步想尝试重资产的运营模式，现阶段正在洽谈的一些养老项目，为未来的市场化运营做准备。

 张银说，养老服务领域还很混乱，有的人想提前圈地的，有的人想以此卖房的，有的人想跑通模式的，「大家都在摸索」。张银说，在现阶段这个时期，万科的目的是锻炼「能力」，有做养老服务的能力，比有多少个项目更重要。